地产基金拐点:从增量出资向存量财物办理过渡 -基金频道

地产基金拐点:从增量出资向存量财物办理过渡 -基金频道
文/李晓婷 唐静  编者按  经过数年的开展,地产基金办理人格式日渐构成,出资战略逐步明晰。可是,在地产职业调控与金融去杠杆等多重应战下,地产基金又迎来了拐点时间,未来其又将去往何方?  2012年是地产基金办理人品牌元年,基金征集规划逐步扩展,地产基金办理人的品牌团队正在逐步地构成,出资战略也从以债务为主向夹层、股权等多元化方法改动,从住所地产走向商业工作范畴,部分基金现已走完了募、投、管、退的全流程,开端为出资人发明满足的出资报答。2012年地产基金商场上存在着近100家办理组织,超越200只基金和超越1000亿人民币的办理资金量,随后几年地产基金的数量和办理规划进一步添加。  直到2017年,遭到房地产方针调控和金融职业降杠杆等要素影响,基金征集的数量和规划初次下降,商业地产基金的数量初次超越住所。2018年商场上有超越2500只地产基金,职业整体规划挨近一万五千亿人民币。地产基金职业逐步从开发型和增量出资,向持有型和存量财物办理过渡。商业地产基金出现增加趋势,部分一二线城市中心区存在城市更新和改造的时机;跟着居民消费晋级和对住所寓居质量要求的提高,社区商业鼓起。  地产基金办理人的4大类型  商场上的地产基金办理人能够分为四类:房地产开发商布景的GP、金融组织布景的GP、独立品牌GP和外资GP。  现在,商场上以开发商布景的GP 为主,像万科、远洋、绿洲、金地等地产商都设立了基金办理公司。地产商布景的办理人以时机型出资为主,跟着存量商场的到来,部分办理人开端征集持有型战略的基金,注重打造专业的投后办理团队,提高财物办理和运营功率。可是,依据基金业协会的最新规矩,开发商布景的基金办理人挂号会遭到限制。  金融组织布景的GP对地产基金的金融特色有杰出的了解和掌握,在基金结构的规划上有天然的优势,出资方法以债务或许夹层方法为主。  外资GP能够说是地产基金形式的先行者和引进者,以股权出资为主,首要出资战略为中心型和增值型。寻求长期出资以及安全性高、抗危险才能强的老练物业,出资标的多会集在一线城市的中心地段。  独立品牌GP自2008年开端出现之后在数量和规划上开展迅猛,既包含像鼎晖、弘毅这样的品牌PE组织延伸出来的地产出资渠道,也包含像高和这种独立的品牌地产基金办理人。独立品牌GP在项目开掘、出资决策和项目退出方面具有独立性,也会与房企协作,联合打造品牌。存量年代将会催生出更多具有专业财物办理和运营才能的独立品牌基金办理人。  地产基金的三大出资战略  地产基金的出资战略首要分为三大类:中心型/中心增益型、价值增值型和时机型,不同的出资战略具有不同的危险收益特征,出资标的偏好和运营形式。  中心型/中心增益型战略将安稳的现金流放在首位,进行长线出资,往往出资于中心地段的地产。这种战略危险和收益相对较低,中心型出资的报答率一般低于10%。  价值增值型战略一般经过创新大楼、改动商场营销、租借战略等方法使得财物有增值的潜力,出资报答一部分来自于现金流收入,还有一部分来自财物增值的收入,出资报答率一般在12%-18%之间。  时机型战略以住所地产为代表,首要是指参加房地产开发进程,以获取地产开发的高收益并承当相应的高危险。出资报答率一般在18%-25%左右,乃至更高。不同类型的基金办理人采纳的出资战略也有不同偏重,一起也跟着微观经济形势、商场周期以及本身开展战略的调整而不断改变。  地产基金的开展特色  商场热门搬运和地产基金的下沉性。住所类地产基金已显着地由一二线城市扩张到三四线城市。住所地产日趋挨近供需平衡,新进的高价值开发类住所项目数量削减。在职业趋紧的趋势下,住所类地产衍生出了很多地产并购时机,其间还包含了不良财物处置,往往以大型开发商或上市公司作为建议方,而其间地产基金存在着广泛的参加空间。在租售并重的方针环境下,租借类住所地产也需求更多元化的金融产品支撑。  商业地产稳步增加。商业地产近年出现稳步增加趋势,写字楼、商铺商场、高端公寓、物流地产、医疗地产、工业地产等多个类别的商业地产在近年全面开花。具有专业开发和运营才能的资源方和出资办理团队,在现在的商场环境下,有望构成各自范畴里具有共同价值的专业地产基金品牌。  城镇化和城市更新。2018年吾国的城镇化率约为59%,与发达国家比较,存在有较大的上升空间。部分中心城市存在更新需求,很多的旧厂房、酒店、工作楼需求改建、晋级。存在着大规划区域开发的时机,由政府主导,以雄安新区和珠三角的大湾区开发为代表。  财物证券化。当时,商场中可操作的类REITS更多具有固定收益特色,受商场利率影响较大,可是为未来老练商场做好了技术性衬托。我国的房地产财物证券化进程还在不断推进傍边,包含税收系统、上市买卖等各方面的规矩系统还需监管部门的直接推进。因为国内商场现已由增量商场逐步过渡为存量商场,因而财物证券化的全面实施应当越来越近。  地产基金出资收益  吾们对2006-2017年10年期间出资并退出的52只地产基金进行了计算,这些基金以债务类项目出资为主,包含部分股权和夹层项目。绝大多数基金的存续期间都不超越3年,出资金额在10亿以内。  从退出收益来看,大部分债务类项意图退出收益率介于10%-15%之间,股权类项目退出收益率介于15%-50%之间,单个项目退出收益率超越50%以上。2015-2016年出资的基金数量显着高于其其年份,退出收益率也相对较高。从出资地域来看,52只基金的出资标的散布于全国15个城市,其间都、上海的项目数量最多,占比挨近一半。(作者单位:诺承出资)(修改 林坤)